¿Cómo realizar una dación en pago para saldar tu hipoteca?

Miles de españoles han perdido sus viviendas por no poder pagar la hipoteca y, aún así, continúan debiendo dinero al banco. ©Freepik

Si has comprado una vivienda mediante hipoteca y no puedes hacer frente al pago de la deuda, lo más probable es que la entidad bancaria te embargue la propiedad. Para evitar esta situación existe una cláusula legal llamada dación en pago. ¿Quieres saber de qué se trata?

Cuando contratas una hipoteca con una entidad bancaria no imaginas que se puede presentar el momento en que tu situación económica ya no sea la misma y que tengas grandes dificultades para pagar las cuotas mensuales.

En efecto, estos últimos años, y en gran parte debido a la crisis que ha enfrentado el país, miles de familias han perdido sus viviendas por no poder asumir las cuantías.

En la gran mayoría de los casos, estas personas deberán asumir la deuda contraída con el banco pese a la entrega de la propiedad.

Ante esta situación son pocas las alternativas que se presentan: asumes el embargo de tu vivienda y continuas con la deuda o intentas conseguir una dación en pago.

Revisemos detalladamente en qué consiste este recurso.

Dación en pago: ¿qué es?

La dación en pago es un recurso que se ampara en el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Se trata de una alternativa a la ejecución hipotecaria que consiste en entregar la vivienda hipotecada al banco para cancelar la deuda pendiente y así no quedar atado a la identidad durante años.

Al recurrir a este tipo de recurso, en donde también se perdonarán todas las comisiones de impago y los intereses por demora, tendrás la posibilidad de permanecer dentro de la propiedad por un plazo de dos años bajo un régimen de alquiler  y pagando renta que puedas asumir.

Es importante recordar que si ya se ha anunciado la subasta del inmueble o si éste ya está gravado con cargas posteriores, la dación en pago no podrá llevarse a cabo.

Obligaciones de la entidad bancaria y Código de Buenas Prácticas

La dación en pago no es una obligación legal en España, por lo que las entidades bancarias no tienen ningún compromiso con el cliente cuando éste realiza una solicitud de este tipo.

Sin embargo, todos aquellos bancos que se encuentren acogidos al Código de Buenas Prácticas tienen la obligación y el deber de aceptar la dación en pago si el deudor cumple con los requisitos establecidos en dicho código.

Este código es un documento creado por el Gobierno en abril de 2002 que establece un conjunto de medidas y recursos para solucionar aquellas deudas con garantía hipotecaria sobre una vivienda doméstica.

Actualmente, la Asociación de Afectados por Embargo y Subastas estima que más de 4 mil deudores hipotecarios han recurrido a este recurso y que son alrededor de 97 el total de entidades adheridas.

Ventajas de la dación en pago

Sin duda, la principal ventaja de la dación en pago es que la deuda que mantenías con el banco por la hipoteca de tu vivienda se cancelará de manera total. Y si bien, deberás entregar la propiedad a cambio, ya no estarás atado económicamente a la entidad.

Al contrario de lo que ocurre con la ejecución hipotecaria, la dación en pago te permite quedar liberado de toda deuda y, en algunos, hasta puedes continuar habitando la casa mediante un arriendo mensual.

Al subastar una vivienda, muchas veces el valor de la venta no alcanza para cubrir la deuda, entonces el cliente que había contratado la hipoteca debe seguir pagando al banco hasta completar el saldo adeudado.

En ese caso, la dación en pago es, sin duda, la mejor solución.

Pasos para conseguir una dación en pago con el banco

Aunque hemos dicho que una dación en pago puede ser una de las mejores alternativas frente a una posible subasta de tu vivienda, debes tener en cuenta que no siempre los bancos aceptan esta solicitud de forma inmediata y que, al obtenerla, perderás la vivienda por la que tanto has luchado.

Te aconsejamos que si estás pasando por una crisis financiera importante y sabes que no puedes asumir tu deuda intentes negociar con el banco otras posibilidades que evitarán que pierdas tu casa.

En este sentido, lo mejor será acercarte a tu banco y explicar tu verdadera situación. De forma general, las diferentes entidades agradecen que sus clientes actúen de forma precavida y antes que sea demasiado tarde.

Existen dos posibilidades que el banco puede aceptar para evitar una dación en pago y así no perder tu vivienda, sin embargo, éstas dependerán de tu liquidez y de la disposición del banco. Ellas son:

  1. Pacta una carencia de capital: durante un tiempo determinado sólo tendrás que pagar los intereses de la deuda. Esta opción rebajará la cuantía mensual y te dará el tiempo de mejorar tu condición económica.
  2. Pacta una carencia total: durante un tiempo determinado no pagarás ni intereses ni el capital de la deuda.

Las dos opciones son posibles, sin embargo, no olvides que los bancos conocen tu realidad financiera y no se arriesgaran por ningún motivo.

Si has intentado convencer al banco que te otorgue un periodo de carencia para hacer frente a tus problemas financieros pero éste no ha respondido favorablemente, deberás solicitar una dación en pago por la hipoteca de tu vivienda.

Requisitos para solicitar la dación en pago

llaves y firma
©Pixabay

Los requisitos para solicitar una dación en pago son los siguientes:

  1. Que el banco en donde se ha contratado la hipoteca se encuentre adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias.
  2. Que todos los miembros de la familia se encuentren en paro y carezcan de otros bienes o derechos patrimoniales.
  3. Que la vivienda hipotecada constituya la única propiedad.
  4. Que la hipoteca no tenga aval.
  5. Que la vivienda no se encuentre en procedimiento de ejecución.
  6. Que la vivienda no está gravada con cargas posteriores.
  7. Que la hipoteca recaiga sobre una vivienda cuyo precio de compra-venta no exceda de unos determinados valores en función de la población de los municipios:
  • Municipios > 1 Millón habitantes: 200 mil € / 33 millones de pesetas
  • Entre 500 mil y 1 Millón hab.: 180 mil € / 30 millones de pesetas
  • Entre 100 mil y 500 mil hab.: 150 mil € / 25 millones de pesetas
  • Hasta 100 mil hab.: 120 mil € / 20 millones de pesetas

Documentos necesarios para la solicitud de dación en pago

Una vez que el banco acepte concederte la dación en pago por tu vivienda en hipoteca deberás presentar una serie de documentos para poder finalizar el trámite.

Ellos son:

  • Certificados que acrediten la situación de desempleo de cada miembro de la familia.  Éstos son entregados por el Servicio Público de Empleo competente o, en caso de trabajar a cuenta propia, la Agencia Estatal de Administración Tributaria.
  • Certificado de rentas del último ejercicio tributario.
  • Certificados de titularidades para cada uno de los miembros de la familia. Éstos se solicitan en el Registro de la Propiedad.
  • Libro de familia o acreditación de pareja de hecho.
  • Certificado de empadronamiento de las personas que habitan la vivienda.
  • Escrituras de compraventa de la vivienda.
  • Declaración responsable del deudor o deudores en donde se afirme el cumplimiento de los requisitos exigidos por el Código de Buenas Prácticas para ser considerados como vivienda en el umbral de exclusión.

Plazos para hacer efectiva una dación en pago

Tal como lo hemos explicado anteriormente, la dación en pago no es un recurso que el banco te ofrecerá rápidamente. En efecto, antes de obtener su aceptación, deberás pasar por varios pasos previos.

En general, el tiempo que transcurre entre que comunicas a la entidad financiera de tus dificultades económicas hasta la aprobación de la dación en pago es de entre 3 y 6 meses.

Sin embargo, no olvides que en todas las cosas existen excepciones y que este periodo podría tanto acortarse como alargarse.

Lo último que debes saber es que durante todo el proceso, los intereses de demora, los gastos judiciales y las comisiones por impago se sumarán a la deuda inicial.

Ésto podría provocar que el monto final aumente en casi un 30%, pero recuerda que si la dación en pago es aceptada no tendrás que pagar ningún tipo de importe.

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